龙困浅滩,今天九龙坡土拍9600元/平,重庆楼市还能火多久?

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发表于 2019-8-7 19:59:20 | 显示全部楼层 |阅读模式

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7月后的重庆土拍明显降温,没有新的重庆地王诞生,上周的盘溪核心土地最后成交价格也低于大家的预期,今天又一块核心板块土拍诞生,成交价9600元/㎡。重庆现在的土拍最高价记录保持者就是九龙坡滩子口的一块土拍,今天这块地依然诞生在九龙坡,不过是在距离滩子口比较远的奥体中心边上。


为什么现在九龙坡成了土拍的主战场?其实很多老重庆人都知道,别看现在的江北区渝北区风光无限,在20年前,重庆真正的富人区就是九龙坡区。


明代诗人朱嘉征就为九龙坡写过一首诗:“渝城日日雨,云乱无定所……牵笮沂九龙,石立纷然怒


九龙坡是由九龙铺演化来的,九龙铺又是九龙滩演化来的,九龙滩源于一个古老的传说,

九龙滩的传说故事,其中就有这样一段传说。


在古代,贪官欺压百姓,民不聊生家住王坪山的王老汉一家,他有9个儿子,去世之前有一位道行极高的阴阳先生,告诉他一处好穴位。王老汉被贪官欺压,死前叮嘱儿子们将他埋入江中穴位,捡九块鹅卵石放入,按时进城弑贪官,就可安命,守卫家园。结果最后在进城时候出了纰漏,九个儿子被贪官抓住,拉到较场坝问斩。


这以后,江中的买在王老汉墓穴的九坨鹅卵石也慢慢从水中冒了出来,形成了一座滩,宛如九条蛟龙。慢慢地,这王家九兄弟的事被百姓传开了,这个滩就叫九龙滩。


听完了九龙坡的来历,这次我们说一下今天这块土拍的主角


01
核心地段

今天这块土地,被融信最终以0溢价率,底价9600元/平拍得,位置处于奥体中心边上,属于重庆主城核心地段,距离袁家岗轻轨站比较远,当旁边有一个正在建设的轻轨环线奥体中心站,等这块地的楼盘建好的时候,轻轨环线就该通车了。

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地块位置:九龙坡区大杨石组团N分区N11-1/04、N09-2/03号宗地

用 途:二类居住用地

土地面积:19497㎡

土地面积:29.25亩

建筑面积:38994㎡

容 积 率:2.00

起始总价:37434万元

起始楼板价:9600元/㎡

起始净地价:1280万元/亩

保 证 金:7487万元


这块土地有潜在的学区房概念,周边有育才小学,石坪桥小学,和石杨路小学,当然最后等开盘才能知道到底划片区读什么学校,可大家都知道育才小学可是重庆排的上号的名校。


02
周边房价


这块土地周边没有什么新房,最近的一个新盘是万科彩云湖,直线距离1.5公里,还是相对非常远了。


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万科彩云湖的价格建面15400-18900元/平,去化率还不错。可见重庆人比较认可这片区域。

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这次土拍周边的二手挂牌均价在建面11000-12000元/平左右,其实也谈不上都是老破小,大多是一些老的电梯房。

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距离最近,质量相对较好的楼盘就是2010年建成的隆鑫国际了,到今天快9年了,挂牌价在建面13000元/平。

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这次土拍很难提升周边这些老小区的房价,未来这周边缺乏核心商业,因为距离大坪商圈和杨家坪商圈都非常近,没有必要自己修建商圈。


03
人民币汇率破7后的重庆土拍市场何去何从?

这几天人民币大幅度贬值破7的新闻刷爆朋友圈,很多粉丝就好奇,汇率和重庆土拍有关系吗?和房价有关系吗?


首先,汇率和当下的房价是有关联的,但是和土拍没太大关系,因为汇率是现在的汇率,土拍代表的是未来的房价,现在土拍,最快也要明年到后年才会建好出售,2年后的重庆楼市会是什么样?现说,还言之尚早。


其实汇率的波动在这几年是常态,2016年,人民币汇率就大幅度波动过,当时也存在弃房价稳汇率的说法。结果当年的央行准备的是两者都保。

2016年11月央行称,“弃房价、稳汇率”的一种逻辑是紧缩货币,从而挤出资产泡沫,并以高利率来稳定汇率,这会导致危机式的被动去杠杆,代价很大,过程比较痛苦,汇率实际上也很难稳住。“弃汇率、稳房价”则是放松货币来支持房价,试图以低利率刺激通胀和房价,这同样会加剧结构扭曲和债务积累,导致调整的时间更长、代价更大。

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看到央行在2016年的义正言辞,结果2017-2018年就诞生了房地产的大牛市,而汇率最后在2017-2018年也保持稳定,没有出现大幅度贬值的情况。


对于今天的土拍,我们还是要理性看待,进入8月的重庆楼市有很明显的入秋,凉凉的迹象,加上最近国际金融环境的动荡,我建议如果是投资买房,观望为主。




文章来源于微信公众号:小树聊房

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